Tranh chấp nhà đất

HỎI

KÍNH GỬI CÁC LUẬT SƯ.

Tháng 01 năm 2010 tôi có mua 1 căn nhà với giá 910 triệu của bà
P.H.H và có làm hợp đồng đặt cọc 50tr.Theo hợp đồng mua bán thì
toàn bộ số tiền sẽ thanh toán làm 2 đợt.Sau 10 ngày sẽ làm thủ tục thanh toán
trả tiền đợt 1 là 400tr và đợt2 sẽ thanh toán hết sau khi bà P.H.H
hoàn chinh hồ sơ đất đai tại phòng công chứng và sang tên cho tôi, bà
P.H.H sẽ chịu mọi chi phí đóng và trước bạ.Nhưng thực tế bà P.H.H ủy quyền
cho D.V.B làm hợp thức hóa nhà trên.Nhưng khi làm hợp đồng đặt
cọc và giao nhận tiền đợt1 thì ông D.V.B nhận tiền và hứa 8 tháng sau hồ
sơ sẽ hoàn tất và có văn phòng luật sư làm chứng và nhà không nằm trong
khu giải tỏa,kê biên,tranh chấp…..Nhưng cho đến ngày hôm nay tôi vẫn chưa sở
hữu được căn nhà. Trong thời gian qua tôi có hỏi ông D.V.B về vấn đề
này thì ông cứ trả lời đang kiếu nại để xin sổ
hồng và có đưa biên nhận của phòng tài nguyên môi trường.Cứ mỗi biên nhận của
phòng tài nguyên môi trường trả lời đều không đúng vì khu đất này xin làm
sổ nằm sau thời điểm  qui hoạch treo và đường dự phóng nên
không làm sổ hồng được. Và tôi có đến làm việc với ông D.V.B và làm
thêm bản cam kết, nếu trong thời gian 3 tháng mà  chưa làm được sổ
hồng thì ông sẽ hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận và tôi sẽ trả
nhà. Ông đã đồng ý ký  nhận.Nhưng tới nay ông vẫn
trả lời như trước.Vậy theo vấn đề này tôi sẽ giải quyết như thế nào? Nếu có
khiếu nại tôi sẽ khiếu nại ở đâu? Ở cấp nào? Tôi có thể nhận tiền và trả
nhà được không? Rất mong câu trả lời của các luật sư. Tôi xin chân
thành cảm ơn

Lê Hoàng Chương [[email protected]]

TRẢ LỜI:

Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn
như sau:

Qua phần trình bày của bạn, chúng
tôi không nắm rõ được là căn nhà bạn mua đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất hay chưa, vậy nên chúng tôi chia thành hai trường hợp
như sau:

–        Trường hợp thứ nhất: căn nhà bạn mua
chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, hợp đồng mua
bán của bạn không có hiệu lực pháp luật. Vì căn cứ theo khoản 1 điều 91 của Luật
Nhà ở và khoản 1 điều 106 của Luật Đất đai thì chỉ được chuyển nhượng nhà ở và
quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà nói trên không đủ điều kiện để có hiệu lực và hậu
quả của hợp đồng vô hiệu là hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, tức là bạn
trả lại  nhà cho người bán và người bán
trả lại tiền cho bạn.

–        Trường hợp thứ hai: căn nhà bạn mua
đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, bên bán đã vi
phạm hợp đồng mua bán nên bạn có thể khởi kiện ra Tòa án cấp huyện nơi có bất động
sản để Tòa giải quyết. Lưu ý trước khi nộp đơn khởi kiện ra Tòa các bên cần hòa
giải tại cơ sở trước theo như quy định tại điều 159 của Nghị Định
181/2004/NĐ-CP nghị định về thi hành luật đất đai:

“Điều 159. Hoà giải tranh chấp đất đai

1. Các bên tranh chấp đất đai phải chủ động gặp gỡ để tự hoà giải,
nếu không thoả thuận được thì thông qua hoà giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp
đất đai.

2. Trường hợp các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hoà giải. Việc
hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà
giải thành hoặc hoà giải không thành của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Biên bản hoà giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

3. Đối với trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về
ranh giới, chủ sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi biên bản
hoà giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất
đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên
và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình
Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất
và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”