Liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung

Hỏi:
Năm 1992 bố mẹ tôi có mua 01 miếng đất của người hàng xóm bằng giấy tờ viết tay. Năm 2001 bố mẹ tôi ly dị với nhau và có làm giấy phân chia tài sản với nhau (riêng phần đất nêu trên thì không có đưa vô trong giấy phân chia tài sản vì miếng đất đó chưa hợp thức hóa; chỉ là giấy tờ viết tay). Tuy trong giấy phân chia tài sản không kể miếng đất trên nhưng từ năm 2001 cho đến nay; tôi và mẹ tôi vẫn sinh sống trên miếng đất ấy. Mẹ tôi đã thực hiện việc đóng thuế đất phần đất trên từ năm 2003 cho đến nay. Năm 2005 bố tôi có vay tiền một người bạn và đã thế chấp cho người bạn đó bằng giấy tờ phần đất mà chủ củ đã bán cho bố tôi (giấy viết tay) bằng một giấy vay mượn cũng bằng giấy viết tay (không có công chứng của nhà nước). Gần đây tôi có nghe nói người bạn của bố tôi muốn lấy phần đất mà bố tôi đã thế chấp và nơi mẹ con tôi đã sống từ trước đên nay. Tôi xin nhờ luật sư giúp đỡ cho tôi như sau:

1. Giữa bố tôi và người bạn của bố tôi (người cho vay tiền) bằng hình thức thế chấp như tôi đã nêu trên có hiệu lực pháp lý hay không? Người bạn của bố tôi có đủ thẩm quyền để tranh chấp miếng đất đó với mẹ con tôi hay không?

2. Sau khi ly dị; mẹ tôi có quyền được hưởng 1/2 giá trị của miếng đất đó hay không (phần đất không nằm trong Giấy phân chia tài sản)?

3. Mẹ tôi đã đóng thuế đất từ năm 2003 cho đến nay là được 07 năm; như vậy mẹ tôi có đủ thẩm quyền để hợp thức hóa miếng đất đó khi thực hiện đủ việc đóng thuế đất 10 năm?

4. Trước đây bố tôi có làm cho tôi giấy tặng cho 1 phần của miếng đất trên (cũng bằng giấy tờ viết tay không có công chứng) nhưng do thời gian quá lâu và do di chuyển nhiều nên tôi đã làm mất bản chính có chứ ký sống giữa hai bố con tôi (chỉ còn bản photo). Như vậy bản photo giấy tặng cho đó có hiệu lực hay không?

5. Nếu bố tôi về tranh chấp phần đất đó với mẹ con tôi thì bố tôi sẽ đủ những thẩm quyền nào và sẽ được hưởng những gì?

Trả lời:

Thửa đất nêu trên được cha mẹ bạn nhận chuyển nhượng trong thời ký hôn nhân nên nó là tài sản chung của cha mẹ bạn và tài sản này chưa được phân chia khi cha mẹ bạn ly hôn. Việc cha bạn dùng tài sản chung này để thế chấp là không phù hợp. Hợp đồng thế chấp có thể bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu bởi 2 lý do sau: 1/ Không tuân thủ quy định về hình thức thức của hợp đồng (Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại đoạn 2 điểm a khoản 1 Điều 130 Luật đất đai 2003); 2/ Đây là tài sản chung của cha mẹ bạn, nhưng cha bạn tự ý thế chấp mà không được sự đồng ý của mẹ bạn là không phù hợp quy định tại khoản 3 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật đất đai.

Cha mẹ bạn có thể thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 50 Luật đất đai: có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất,… trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

Giấy pho to tặng cho không có giá trị pháp lý

Cha bạn có quyền đối với 1 phần thửa đất nêu trên tương xứng với công sức đóng góp trong việc tạo lập, duy trì, phát triển thửa đất đó.