Lĩnh vực tranh chấp đất đai

Lĩnh vực tranh chấp đất đai

Hỏi:

Tôi muốn hỏi mấy vấn đề sau, kính mong luật sư tư vấn?

– Năm 2001 Nhà bà Hương (tên thật) mua một thửa đất vườn từ
gia đình ông Do, có chiều rộng 15m mặt đường, chiều sâu 65m (các loại
giấy tờ mua, bán) có xác nhận chính quyền địa phương. Ông Do khai hoang, sử dụng từ
năm 1980 đến thời điểm chuyển nhượng ổn định, không có tranh chấp (Vị trí thửa
đất: Phía đông bắc giáp Sông Mã, phía tây nam giáp đường II thị trấn, phía tây
bắc giáp đường ngõ nhà ông Thả, phía đông nam giáp thửa đất anh Sơn, chị Tâm). Tháng
5/2001 bà Hương mua lại thửa đất anh Sơn, bà Tâm, rộng 4m mặt đường (40m2)
tiếp giáp với thửa đất đã mua trước của ông Do về phía Đông Nam. (việc mua, bán
có giấy viết tay, nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương). Sau khi
gia đình ông Thả chuyển chỗ ở mới, thửa đất ở chuyển lại cho ông Tiến đã được cấp giấy
CN QSD tên ông Thả, diện tích ngõ đường đi vào nhà chuyển lại cho bà Hương (rộng
2m, tổng 126,7m2, vị trí ngõ, đường đi: phía tây bắc là đất bà Chui đã có sổ đỏ,
phía đông nam giáp thửa đất bà Hương mua 15m mặt đường).

Xin được tư vấn như sau:

1. Việc mua của bà Hương năm 2001 đối với thửa đất ông Do, có
xác nhận chính quyền cấp xã có hợp pháp không? hình thức xử lý?

2. Việc bà Hương mua đất đối với thửa đất của anh Sơn
và chị Tâm chỉ có giấy viết tay 2 người, không có xác nhận chính quyền địa
phương có được xem là hợp pháp không? thửa đất thuộc sở hữu nào hợp pháp? cách
xử lý thấu tình đạt lý?

3. Con đường vào nhà ông Thả (đường ngõ) chuyển cho bà Hương
không có giấy tờ mua, bán hoặc xác nhận của chính quyền có được xem là hợp pháp
không? diện tích con đường thuộc quyền sở hữu nào hợp pháp, cách thức xử lý?

4. Việc bà Hương, ông Tiến tranh chấp diện tích con đường,
quyền sở hữu hợp pháp đối với diện tích con đường?

5. Tháng 6 năm 2012 Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định
số 1454 giải quyết khiếu nại của ông Tiến (diện tích đất con đường vào nhà ông
Thả): Không công nhận quyền sở hữu của cá nhân bà Hương, ông Tiến, diện tích
này thuộc đường đi chung của làng (đường dân sinh) xin hỏi đúng hay sai?

6. Tháng 11 năm 2013 Chủ tịch UBND huyện ban hành quyết định số
2724 hủy bỏ toàn bộ nội dung quyết định số 1454 cho là trái quy định. Việc hủy
bỏ đúng hay sai, thẩm quyền, cách khắc phục? hình thức xử lý? cách giải quyết?

7. Đến này (2013) bà Hương lại khiếu nại lại Quyết định hành
chính 2724 của Chủ tịch UBND huyện. Đúng hay sai: cách xử lý, giải quyết đúng?
thời hiệu, thời gian khiếu nại? và những nội dung liên quan xin được tư vấn
để giải quyết tối ưu nhất.

Chân thành cám ơn luật sư.

Trả lời:

Trường hợp của bạn Luật
Giải Phóng tư vấn như sau:

1.

Theo Điều 75 Luật Đất đai năm 1993 quy định như sau:

“1- Hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Chuyển đi nơi khác;

b) Chuyển sang làm nghề
khác;

c) Không còn khả năng
trực tiếp lao động.

2- Hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng phải
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng
mục đích”.

Và Khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai năm 1993 quy định:

“Thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”.

Như vậy, theo đúng quy định nêu trên thì việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa ông Do và bà Hương phải được sự cho phép của Ủy ban nhân
dân huyện thì mới hợp pháp. Trường hợp giao dịch giữa ông Do và bà Hương chỉ được
xác nhận bởi chính quyền cấp xã là chưa tuân thủ đúng quy định.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 có quy định hướng xử lý cho
trường hợp này như sau:

“Điều 50. Cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Như vậy, bà Hương chỉ cần có một trong các loại giấy tờ chứng
minh quyền sử dụng đất của ông Do quy định tại Khoản 1 Điều trên và giấy tờ về
việc chuyển nhượng đã được chính quyền xã xác nhận, kèm theo xác nhận của UBND
cấp xã đất không có tranh chấp là đủ điều kiện để được cấp chứng nhận quyền sử
dụng đất, căn cứ theo Khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.

2.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hương với
anh Sơn, chị Tâm chỉ có giấy tờ tay thì có thể thuộc 1 trong 2 trường hợp sau:

– Nếu mảnh đất của anh Sơn, chị Tâm chuyển nhượng cho bà
Hương đã được cấp  Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì giấy tờ tay chuyển nhượng không có giá trị. Trường hợp này nếu
các bên muốn tiếp tục việc mua bán quyền sử dụng đất thì cần phải làm lại hợp đồng
chuyển nhượng có công chứng và thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định.

– Nếu mảnh đất anh Sơn, chị Tâm chưa có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì áp dụng Khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 nêu trên để thực
hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Hương,
tương tự như trường hợp chuyển nhượng giữa bà Hương và ông Do nêu trên.

3.

Việc ông Thả chuyển nhượng quyền sử dụng con đường vào nhà
ông Thả cho bà Hương mà không có giấy tờ mua, bán hoặc xác nhận của chính quyền
là không hợp pháp, không có giá trị.

4.

Xác định con đường vào nhà ông Thả thuộc quyền sử dụng của ai
như sau:

– Thứ nhất, xác định con đường này có phải là đường đi chung
(đường dân sinh) hay không: căn cứ vào hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính xã,
biên bản làm việc với dân cư trong vùng xác định nguồn gốc đất. Nếu các tài liệu
này chứng minh con đường vào nhà ông Thả là đường dân sinh thì cả bà Hương và
ông Tiến đều không được công nhận quyền sử dụng đất đối với con đường đó.

– Thứ hai, nếu con đường đang tranh chấp không phải là đường
dân sinh thì cần phải xác định xem đây có phải là đất của ông Thả hay không,
căn cứ vào nguồn gốc đất và hồ sơ, bản đồ địa chính cấp xã.

– Thứ ba, nếu con đường thuộc quyền sử dụng của ông Thả thì cần
xác định xem ông Thả có chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích con đường này cho
ông Tiến hay không, căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
ông Tiến và ông Thả. Nếu trong hợp đồng này thể hiện việc ông Thả có chuyển nhượng
diện tích con đường cho ông Tiến thì quyền sử dụng thuộc về ông Tiến, nếu hợp đồng
không thể hiện điều này là quyền sử dụng vẫn là của ông Thả. Việc chuyển nhượng
cho bà Hương không có văn bản nên không có giá trị.

5.

Luật Đất đai năm 2003 quy định như sau:

Điều 136. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hoà
giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự
không nhất trí thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp về quyền sử dụng
đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại
giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về
tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp về quyền sử dụng
đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một
trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này
được giải quyết như sau:

a) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban
nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một
bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền
khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên
hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu
nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.

Như vậy, Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai giữa ông Tiến và bà Hương. Còn nội dung của Quyết định số
1454 giải quyết khiếu nại của ông Tiến (theo hướng không công nhận quyền sở hữu
của cá nhân bà Hương, ông Tiến, diện tích này thuộc đường đi chung của làng) là
đúng hay sai cần phải căn cứ vào các tài liệu và quá trình xác minh như đã nêu ở
câu 4 trên.

6.

Về nguyên tắc thì người/cơ quan nào
ban hành quyết định hành chính trái pháp luật thì chính người/cơ quan đó hoặc cấp
trên trực tiếp hoặc Tòa án có thẩm quyền hủy bỏ quyết định đó.
Việc Chủ tịch UBND huyện ban hành quyết
định số 2724 hủy bỏ toàn bộ nội dung quyết định số 1454 là đúng thẩm quyền.

7.

Quyết định 2724 chỉ có nội dung hủy
bỏ Quyết định 1454 mà không trực tiếp giải quyết tranh chấp giữa ông Tiến và bà
Hương. Như vậy, hiện tại Chủ tịch UBND huyện chưa có quyết định nào chính thức
giải quyết vụ việc (do Quyết định 1454 mất hiệu lực sau khi bị hủy bỏ bởi Quyết
định 2724). Vì vậy, việc bà Hương khiếu nại Quyết định 2724 là không có ý
nghĩa.

Trong trường hợp này, bà Hương và
ông Tiến cần yêu cầu Chủ tịch UBND huyện ra quyết định khác để giải quyết vụ việc
một cách chính thức. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết hoặc quá
thời hạn quy định tại Điều 9 Luật Khiếu nại mà khiếu nại không được giải quyết
thì có quyền khiếu nại tiếp đến Chủ tịch UBND tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành
chính tại Tòa án (căn cứ Khoản 1 Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011).

Nếu cần tư vấn thêm, xin vui lòng gọi
vào số 1900 6665 gặp tư vấn viên Nguyễn Thị Bình để
được hỗ trợ.

 

ĐẶT CÂU HỎI CỦA BẠN

Mọi câu hỏi xin gửi đến email: lgp@lgp.vn. Nếu cần trả lời khẩn cấp, vui lòng gọi tổng đài tư vấn 1900 6665. Xin cảm ơn!