A và B có ký hợp đồng thuê nhà ở không ghi thời hạn, nay bên cho thuê muốn lấy nhà lại. Vậy hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn như thế nào? Khi nào thì hợp đồng chấm dứt? Bên cho thuê và bên thuê có được đơn phương chấm dứt hợp đồng không?
Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở là loại hợp đồng đặc thù, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan khác. Thời hạn thuê nhà ở là nội dung cốt lõi của hợp đồng, thể hiện quyền sử dụng nhà ở của bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định.
Thời hạn cho thuê, cho thuê lại nhà ở
Căn cứ Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
Thời hạn thuê chủ yếu do các bên thỏa thuận. Nếu không ghi thời hạn thì hợp đồng được coi là không xác định thời hạn và vẫn có hiệu lực cho đến khi một bên yêu cầu chấm dứt theo pháp luật.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Điều 171 Luật nhà ở 2023 quy định về Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
“1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật Nhà ở 2023.
Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;
e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;
g) Trường hợp Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở tại Điều 172 của Luật Nhà ở.”
Với hợp đồng không xác định thời hạn, bên cho thuê chỉ được chấm dứt hợp đồng sau khi thông báo bằng văn bản trước ít nhất 90 ngày. Hiện tại, bên cho thuê muốn lấy nhà lại ngay là chưa đúng quy định nếu chưa đáp ứng điều kiện thông báo trên. Bên cho thuê chỉ có thể yêu cầu chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp nêu trên và phải thực hiện thông báo đúng thời hạn.
Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Căn cứ Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:
“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”
Bên cho thuê không có quyền đơn phương lấy nhà ngay trong trường hợp của A và B, trừ khi chứng minh được bạn vi phạm một trong các điều kiện tại khoản 2 Điều 172. Ngược lại, nếu bên cho thuê vi phạm (ví dụ tăng giá đột ngột không thông báo), bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt và yêu cầu bồi thường.
Từ các quy định trên, trong trường hợp hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn: Hợp đồng vẫn đang có hiệu lực pháp luật. Bên cho thuê không được tự ý thu hồi nhà mà phải thông báo trước 90 ngày bằng văn bản. Ngoài ra, có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Những việc đơn phương chấm dứt chỉ được phép khi có căn cứ pháp luật cụ thể và phải tuân thủ thủ tục thông báo ít nhất 30 ngày.
Trên đây là thông tin về vấn đề pháp lý liên quan, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH Hãng Luật Giải Phóng qua Hotline 1900 6665 để được Luật sư tư vấn và hỗ trợ.
Quý khách cũng có thể liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 100 Đào Duy Anh, phường Đức Nhuận (Phú Nhuận), TP.HCM hoặc qua email: lgp@lgp.vn.
(Nội dung được cung cấp nhằm chia sẻ thông tin và góc nhìn pháp lý mang tính khái quát, hỗ trợ người đọc tiếp cận các quy định hiện hành. Bài viết không được xem là ý kiến tư vấn pháp lý chính thức cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Do hệ thống pháp luật có thể thay đổi theo từng thời điểm và việc áp dụng phụ thuộc vào từng tình huống thực tế, Quý khách nên trao đổi trực tiếp với luật sư hoặc chuyên gia có chuyên môn để được hướng dẫn phù hợp).