Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được sở hữu nhà ở Việt Nam không? Điều kiện 2026

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) thường băn khoăn không biết mình có được mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không, đặc biệt khi muốn đầu tư hoặc về nước an cư. Theo Điều 8 Luật Nhà ở 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn toàn được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật quy định.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được sở hữu tự do như công dân trong nước. Nhiều người gặp khó khăn về giấy tờ chứng minh đối tượng, hình thức sở hữu và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Bài viết này sẽ phân tích rõ đối tượng, điều kiện sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Căn cứ chính quy định về đối tượng và điều kiện sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nêu tại Điều 8, Điều 9 và Điều 10 Luật Nhà ở 2023. Ngoài ra, khái niệm “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được giải thích tại khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008.

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là ai theo pháp luật?

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.

Như vậy, đối tượng này bao gồm cả người vẫn giữ quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam?

Điều 8 khoản 1 Luật Nhà ở 2023 quy định 3 nhóm đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

“a) Tổ chức, cá nhân trong nước;

1. b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
2. c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này.”

Do đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở Việt Nam.

3. Điều kiện sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023:

“Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

1. b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Căn cứ khoản 2, khoản 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số Điều của Luật Nhà ở:

“2. Giấy tờ chứng minh đối tượng là cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định như sau:

1. b) Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
2. Giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở được quy định như sau:
3. b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Nhà ở”.

Có thể thấy, việc “được phép nhập cảnh” không chỉ là điều kiện về visa hay giấy tờ tạm trú mà phải thể hiện qua dấu nhập cảnh thực tế trên hộ chiếu tại thời điểm giao dịch nhà ở. Đây là điểm quan trọng mà nhiều Việt kiều hay bị vướng mắc khi làm thủ tục.

4. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo Điều 10 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau:

“a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

1. b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;
2. c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;
3. d) Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về quyền của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;

đ) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu chung, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

1. e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;
2. g) Được bảo hộ quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 7 của Luật này;
3. h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở;
4. i) Quyền khác theo quy định của pháp luật.”
5. Công nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

Theo Điều 9 Luật Nhà ở 2023

“Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công”

Tóm lại, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn toàn có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng điều kiện được phép nhập cảnh và thực hiện đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 cùng pháp luật đất đai. Quyền sở hữu này khá gần với công dân trong nước, chỉ khác một số hạn chế về tặng cho, thừa kế.

Để tránh rủi ro về giấy tờ chứng minh đối tượng, thủ tục cấp Giấy chứng nhận và các giao dịch liên quan, Quý khách nên chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng hoặc nhờ luật sư hỗ trợ.

Kết bài: Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH Hãng Luật Giải Phóng qua Hotline 1900 6665 để được luật sư tư vấn và hỗ trợ bảo vệ quyền lợi hợp pháp. 

Quý khách cũng có thể liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 100 Đào Duy Anh, phường Đức Nhuận (Phú Nhuận), TP.HCM hoặc qua email: lgp@lgp.vn. 

(Nội dung được cung cấp nhằm chia sẻ thông tin và góc nhìn pháp lý mang tính khái quát, hỗ trợ người đọc tiếp cận các quy định hiện hành. Bài viết không được xem là ý kiến tư vấn pháp lý chính thức cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Do hệ thống pháp luật có thể thay đổi theo từng thời điểm và việc áp dụng phụ thuộc vào từng tình huống thực tế, Quý khách nên trao đổi trực tiếp với luật sư hoặc chuyên gia có chuyên môn để được hướng dẫn phù hợp.)