Trong thực tế giải quyết ly hôn tại Tòa án năm 2026, tranh chấp quyền sử dụng đất luôn là tâm điểm của những mâu thuẫn gay gắt. Nhiều người vẫn lầm tưởng rằng “ai đứng tên sổ đỏ thì đất thuộc về người đó” hoặc “đất bố mẹ cho trong lúc cưới là của chung”. Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và những cập nhật mới nhất từ Luật Đất đai 2024, việc xác định quyền sở hữu đất đai dựa trên nguồn gốc hình thành và các chứng cứ pháp lý xác thực. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ cách phân định tài sản, các căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng và những giải pháp từ Luật sư để tránh rủi ro mất trắng tài sản sau khi hôn nhân đổ vỡ.
Đất được coi là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng khi nào?
Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định như sau:
“ 1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
- Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
- Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”
Theo đó, đầu tiên, đất thường được coi là tài sản chung nếu:
- Quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân thông qua mua bán, nhận chuyển nhượng bằng thu nhập chung (lao động, kinh doanh…).
- Đất được tặng cho chung hoặc thừa kế chung cho cả hai vợ chồng.
- Vợ chồng có thỏa thuận rõ ràng đưa đất vào khối tài sản chung.
Thứ hai, đất được coi là tài sản riêng trong các trường hợp sau:
- Quyền sử dụng đất đã có trước khi kết hôn (kể cả sổ đỏ cấp sau hôn nhân nhưng nguồn gốc trước đó).
- Đất được tặng cho riêng hoặc thừa kế riêng cho một bên trong thời kỳ hôn nhân (giấy tờ phải ghi rõ tên người nhận riêng).
- Đất được mua bằng tiền riêng hoặc tài sản riêng của một bên (cần bằng chứng rõ ràng về nguồn gốc tiền).
Khi ly hôn, quyền sử dụng đất là tài sản chung được chia như thế nào?
Việc chia quyền sử dụng đất là tài sản chung khi ly hôn được thực hiện theo Điều 62 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014:
- Đất ở, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp: Các bên thỏa thuận chia. Nếu không thỏa thuận được, Tòa án giải quyết theo nguyên tắc chia đôi có tính đến công sức đóng góp của mỗi bên, nhu cầu sử dụng, lỗi trong quan hệ hôn nhân và lợi ích của con chưa thành niên.
- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản:
- Nếu cả hai bên đều có nhu cầu và điều kiện trực tiếp sử dụng thì chia theo thỏa thuận hoặc theo quy định tại Điều 59.
- Nếu chỉ một bên có nhu cầu và điều kiện sử dụng thì bên đó được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị phần quyền sử dụng đất cho bên kia.
Tài sản chung được chia bằng hiện vật nếu có thể; nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị (bên nhận hiện vật thanh toán phần chênh lệch cho bên kia).
Theo Luật Đất đai 2024, sau khi Tòa án có bản án chia tài sản, các bên phải thực hiện đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký Đất đai để cập nhật tên trên sổ đỏ.
Làm thế nào để chứng minh đất là tài sản riêng khi ly hôn?
Để bảo vệ quyền lợi, bên cho rằng đất là tài sản riêng phải cung cấp chứng cứ rõ ràng trước Tòa án, bao gồm:
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất có trước thời điểm kết hôn (hợp đồng mua bán cũ, biên lai thanh toán trước hôn nhân…).
- Giấy tờ tặng cho hoặc di chúc thừa kế ghi rõ “tặng cho riêng” hoặc “thừa kế riêng” cho một bên.
- Chứng từ chứng minh nguồn tiền mua đất là tài sản riêng: sao kê ngân hàng, giấy nhận tiền thừa kế/tặng cho riêng, hợp đồng bán tài sản riêng trước đó, giấy xác nhận nguồn gốc tiền không lẫn với thu nhập chung…
- Biên bản thỏa thuận tài sản hoặc các tài liệu khác chứng minh không có sự nhập tài sản riêng vào chung.
Nếu không chứng minh được, khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định: “tài sản đó được coi là tài sản chung”.
Lưu ý thực tế 2026: Tòa án ngày càng yêu cầu chứng cứ chặt chẽ hơn, đặc biệt với đất mua trong thời kỳ hôn nhân. Nhiều vụ việc bị bác yêu cầu “tài sản riêng” vì chứng từ ngân hàng không đủ rõ ràng hoặc tiền đã trộn lẫn với thu nhập gia đình.
Trên đây là một số thông tin về vấn đề tính hợp pháp của di chúc, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH Hãng Luật Giải Phóng qua Hotline 1900 6665 để được Luật sư tư vấn và hỗ trợ.
Quý khách cũng có thể liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 100 Đào Duy Anh, phường Đức Nhuận (Phú Nhuận), TP.HCM hoặc qua email: lgp@lgp.vn.
(Nội dung được cung cấp nhằm chia sẻ thông tin và góc nhìn pháp lý mang tính khái quát, hỗ trợ người đọc tiếp cận các quy định hiện hành. Bài viết không được xem là ý kiến tư vấn pháp lý chính thức cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Do hệ thống pháp luật có thể thay đổi theo từng thời điểm và việc áp dụng phụ thuộc vào từng tình huống thực tế, Quý khách nên trao đổi trực tiếp với luật sư hoặc chuyên gia có chuyên môn để được hướng dẫn phù hợp).