Kinh doanh nhà ở trong năm 2026 phải đáp ứng các điều kiện nào? Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về việc kinh doanh nhà ở có sẵn?
Nhà ở có sẵn là gì?
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2013 sau đây:
“Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Như vậy, nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Các loại hình nhà ở có sẵn được đưa vào kinh doanh là gì?
Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
“1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.”
Theo đó, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định tại khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023 gồm nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở được đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc do toàn dân sở hữu theo quy định pháp luật, nhà ở của chủ sở hữu khác được chuyển thành sở hữu toàn dân, còn lại tất cả các loại nhà ở có sẵn khác đều được phép kinh doanh.
Nhà ở có sẵn phải đáp ứng điều kiện gì thì mới được đưa vào kinh doanh?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
“1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
e) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này.”
Dựa trên quy định này, điều kiện để nhà ở có sẵn được phép đưa vào kinh doanh như sau:
Nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Nhà ở không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
Nhà ở không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Nhà ở không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
Nhà ở không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
Nhà ở đã được công khai thông tin theo quy định.
Nguyên tắc kinh doanh nhà ở có sẵn là gì?
Luật Kinh doanh bất động sản tại Điều 13 đã quy định cụ thể nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn. Trong đó, kinh doanh nhà ở có sẵn phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
Việc mua bán nhà ở phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác.
Bên mua, thuê mua nhà ở theo quy định của Luật này được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở đã mua, thuê mua.
Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bên mua, thuê mua nhà ở được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Việc mua bán, thuê mua nhà ở phải kèm theo hồ sơ về nhà ở đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở. Việc mua bán nhà ở phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
Trên đây là thông tin về vấn đề kinh doanh nhà ở có sẵn, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH Hãng Luật Giải Phóng qua Hotline 1900 6665 để được Luật sư tư vấn và hỗ trợ.
Quý khách cũng có thể liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 100 Đào Duy Anh, phường Đức Nhuận (Phú Nhuận), TP.HCM hoặc qua email: lgp@lgp.vn.
(Nội dung được cung cấp nhằm chia sẻ thông tin và góc nhìn pháp lý mang tính khái quát, hỗ trợ người đọc tiếp cận các quy định hiện hành. Bài viết không được xem là ý kiến tư vấn pháp lý chính thức cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Do hệ thống pháp luật có thể thay đổi theo từng thời điểm và việc áp dụng phụ thuộc vào từng tình huống thực tế, Quý khách nên trao đổi trực tiếp với luật sư hoặc chuyên gia có chuyên môn để được hướng dẫn phù hợp).