Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp giữa người mua căn hộ và Ban quản trị nhà chung cư xuất phát từ việc chưa hiểu rõ vị trí pháp lý, quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị. Không ít cư dân cho rằng Ban quản trị là “đơn vị quản lý” hoặc có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong tòa nhà. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, Ban quản trị không phải là cơ quan có quyền lực độc lập, mà hoạt động dựa trên sự ủy quyền và giám sát của Hội nghị nhà chung cư. Do đó, để làm rõ bản chất pháp lý của Ban quản trị, cần đặt tổ chức này trong mối quan hệ với Hội nghị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
Hội nghị nhà chung cư và vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư
Theo Điều 145 Luật Nhà ở 2023 quy định về Hội nghị nhà chung cư là cơ quan có thẩm quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Hội nghị có quyền:
Quyết định việc bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm Ban quản trị;
Thông qua nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
Quyết định quy chế hoạt động, tài chính và thù lao của Ban quản trị.
Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức gì?
Theo Điều 146 Luật Nhà ở 2023, Ban quản trị là tổ chức đại diện cho các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
Khi nào phải thành lập Ban quản trị
“1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư.”
“2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư.”
Bản chất của Ban quản trị
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có con dấu, tài khoản để hoạt động và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Điều 147 và Điều 148 của Luật Nhà ở 2023.
Như vậy, có thể thấy Ban quản trị là tổ chức đại diện các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư.
Quyền của Ban quản trị – Có nhưng bị giới hạn
Căn cứ Điều 147 Luật nhà ở 2023 quy định về Quyền của Ban quản trị nhà chung cư
“1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền sau đây:
a) Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có văn bản đề nghị bàn giao; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
d) Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
đ) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
e) Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao hồ sơ nhà chung cư; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư;
g) Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp nhà chung cư thuộc tài sản công thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền quy định tại điểm d và điểm g khoản 1 Điều này. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu khác thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền quy định tại các điểm d, đ và g khoản 1 Điều này.”
Có thể thấy rõ bản chất pháp lý của Ban quản trị không phải là một “cơ quan quản lý” độc lập hay có quyền lực tự quyết định mọi vấn đề trong nhà chung cư, mà chỉ là tổ chức được thành lập để thực hiện các quyền được giao phó một cách giới hạn, có tính chất hỗ trợ và thực thi.
Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
Điều 148 Luật nhà ở 2023 cũng quy định Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
“1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm sau đây:
a) Đăng ký con dấu, tài khoản hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; tiếp nhận và quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy chế thu, chi tài chính do Hội nghị nhà chung cư quyết định; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
c) Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 145 của Luật này.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại khoản 1 Điều 149 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;
d) Lựa chọn, ký kết hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;
đ) Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
e) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
g) Thực hiện đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; không được tự miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
h) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
i) Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
k) Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật;
l) Trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện trách nhiệm quy định tại các điểm đ, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều này.
Quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Quyết định của thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu lợi dụng quyền hạn, vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp Ban quản trị nhà chung cư chấm dứt hoạt động mà Ban quản trị nhà chung cư mới chưa được công nhận thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư cho đến khi công nhận Ban quản trị nhà chung cư mới.”
Vị trí pháp lý của Ban quản trị như một tổ chức hoạt động dựa trên sự ủy quyền và chịu sự giám sát trực tiếp của Hội nghị nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 là chìa khóa để giảm thiểu tranh chấp trên thực tiễn. Các bên liên quan – đặc biệt là cư dân và Ban quản trị – cần nhận thức rõ ràng mọi hành vi vượt quá quyền hạn được giao hoặc không tuân thủ quyết định của Hội nghị nhà chung cư đều không có cơ sở pháp lý, từ đó góp phần xây dựng mối quan hệ quản lý nhà chung cư minh bạch, dân chủ và tuân thủ pháp luật.
Việc hiểu đúng bản chất pháp lý này chính là chìa khóa then chốt để giảm thiểu và phòng ngừa tranh chấp giữa cư dân với Ban quản trị – những tranh chấp thường xuất phát từ nhận thức sai lệch rằng Ban quản trị là “chủ quản” thực sự của tòa nhà. Chỉ khi các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và chính Ban quản trị nhận thức đầy đủ rằng Ban quản trị hoạt động trên cơ sở ủy quyền – trách nhiệm – giám sát của Hội nghị nhà chung cư, thì công tác quản lý nhà chung cư mới thực sự dân chủ, minh bạch và đúng pháp luật.
Tóm lại, Luật Nhà ở 2023 đã xây dựng một cơ chế quản lý nhà chung cư rõ ràng, trong đó Hội nghị nhà chung cư là trung tâm quyền lực, còn Ban quản trị là cơ quan thực thi. Việc tuân thủ nghiêm ngặt mối quan hệ này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cư dân mà còn góp phần xây dựng môi trường sống văn minh, ổn định trong chung cư nơi mình sống.
Trên đây là thông tin về vấn đề pháp lý liên quan, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH Hãng Luật Giải Phóng qua Hotline 1900 6665 để được Luật sư tư vấn và hỗ trợ.
Quý khách cũng có thể liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 100 Đào Duy Anh, phường Đức Nhuận (Phú Nhuận), TP.HCM hoặc qua email: lgp@lgp.vn.
(Nội dung được cung cấp nhằm chia sẻ thông tin và góc nhìn pháp lý mang tính khái quát, hỗ trợ người đọc tiếp cận các quy định hiện hành. Bài viết không được xem là ý kiến tư vấn pháp lý chính thức cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Do hệ thống pháp luật có thể thay đổi theo từng thời điểm và việc áp dụng phụ thuộc vào từng tình huống thực tế, Quý khách nên trao đổi trực tiếp với luật sư hoặc chuyên gia có chuyên môn để được hướng dẫn phù hợp).