Bạn đang sống trong nhà chung cư cũ, lo lắng không biết nhà chung cư của mình còn được sử dụng bao lâu, khi nào phải kiểm định và có nguy cơ bị phá dỡ không?
Bạn đang sống trong nhà chung cư cũ và lo lắng không biết nhà chung cư của mình còn được sử dụng trong bao lâu, khi nào phải kiểm định chất lượng và có nguy cơ bị phá dỡ hay không? Đây là vấn đề rất phổ biến hiện nay, đặc biệt với các chung cư xây dựng từ những năm 1990-2010.
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định như thế nào?
Theo khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Có thể thấy, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hai căn cứ:
- Hồ sơ thiết kế của công trình;
- Thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật về xây dựng.
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nào?
Theo khoản 2 Điều 58 Luật Nhà ở 2023: “thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ thời điểm nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
- Khi nào phải kiểm định chất lượng nhà chung cư?
Theo khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở 2023: “Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật này”.
Được hiểu rằng, khi chung cư hết thời hạn sử dụng theo thiết kế hoặc chưa hết hạn nhưng đã có dấu hiệu hư hỏng, nguy cơ mất an toàn, thì cơ quan nhà nước sẽ phải tiến hành kiểm định chất lượng để đánh giá lại mức độ an toàn của công trình trước khi quyết định hướng xử lý tiếp theo.
- Quy trình kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế
Căn cứ Điều 61 Luật nhà ở 2023 về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
- Tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật này.
- Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ.
- Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.”
- Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư
Khoản 2 Điều 59 Luật nhà ở 2023 quy định:
“2. Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm:
- a) Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
- b) Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
- c) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
- d) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;
đ) Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản này nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn15 đã được phê duyệt.”
Theo quy định hiện hành trên, thời hạn sử dụng chung cư hiện nay sẽ dựa vào thiết kế ban đầu và quan trọng hơn là kết quả kiểm định thực tế. Khi đến thời hạn hoặc nếu tòa nhà có dấu hiệu xuống cấp, cơ quan nhà nước sẽ tiến hành kiểm định chất lượng. Nếu kết quả vẫn đảm bảo an toàn thì mình vẫn được tiếp tục sử dụng bình thường, còn chỉ trong trường hợp công trình bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn đảm bảo an toàn thì mới buộc phải phá dỡ. Điều quan trọng là tùy thuộc vào kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư của Cơ quan có thẩm quyền.
Thông tin liên hệ: Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH Hãng Luật Giải Phóng qua Hotline 1900 6665 để được luật sư tư vấn và hỗ trợbảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Quý khách cũng có thể liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 100 Đào Duy Anh, phường Đức Nhuận (Phú Nhuận), TP.HCM hoặc qua email: lgp@lgp.vn.
(Nội dung được cung cấp nhằm chia sẻ thông tin và góc nhìn pháp lý mang tính khái quát, hỗ trợ người đọc tiếp cận các quy định hiện hành. Bài viết không được xem là ý kiến tư vấn pháp lý chính thức cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Do hệ thống pháp luật có thể thay đổi theo từng thời điểm và việc áp dụng phụ thuộc vào từng tình huống thực tế, Quý khách nên trao đổi trực tiếp với luật sư hoặc chuyên gia có chuyên môn để được hướng dẫn phù hợp.)