Người mua nhà có được sở hữu đương nhiên khi mua căn hộ chung cư không?
Nhiều người khi mua căn hộ chung cư thường mặc định rằng mình sẽ đương nhiên có chỗ để xe ô tô đi kèm. Tuy nhiên, thực tế pháp luật không quy định như vậy, và đây cũng là nguyên nhân dẫn đến không ít tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Vậy việc mua căn hộ có đồng nghĩa với việc sở hữu chỗ để xe ô tô hay không và quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh vấn đề này như thế nào?
Quyền sở hữu, sử dụng và nguyên tắc bố trí chỗ để xe
Căn cứ điểm b, c khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2023 quy định:
“b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.
Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng;
c) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bàn giao cho chủ sở hữu nhà chung cư bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.”
Có thể thấy chỗ để xe ô tô tại nhà chung cư không phải là tài sản chung tự động mà là tài sản có thể mua hoặc thuê riêng. Chủ đầu tư không được tự ý định đoạt hoặc tính chi phí vào giá căn hộ nếu cư dân không có nhu cầu. Việc bố trí phải ưu tiên tuyệt đối cho chủ sở hữu trước khi dành cho mục đích công cộng.
Quy định về mua bán, thuê và phân chia chỗ để xe
Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2023 trên cũng đã quy định chỗ để xe ô tô là phần tài sản có thể giao dịch riêng, đồng thời bảo đảm minh bạch chi phí và ưu tiên quyền lợi của cư dân trong việc sử dụng chỗ để xe.
Thêm vào đó căn cứ điểm a, b, c khoản 3 Điều 13 quy định về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD) quy định:
“a) Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư;
b) Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này;
c) Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm a khoản này có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;”
Quy định này nhằm bảo đảm việc phân bổ chỗ để xe trong chung cư được thực hiện công bằng, minh bạch, đúng nhu cầu và hạn chế tình trạng đầu cơ hoặc tranh chấp giữa các cư dân.
Quy định về quản lý, chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính
Căn cứ điểm d, đ khoản 3 và khoản 5 Điều 13 Khoản 3, khoản 5 Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD quy định về Quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
d) Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư (nếu còn chủ đầu tư);
đ) Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư; chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ.
Trường hợp chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư thì chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích này không tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ và phải được đơn vị kiểm toán độc lập kiểm toán, xác định.
Quy định này thể hiện rõ việc pháp luật kiểm soát chặt chẽ chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư nhằm tránh phát sinh tranh chấp và bảo đảm công bằng giữa các cư dân. Theo đó, chỗ để xe không phải là tài sản được tự do mua bán trên thị trường mà bị giới hạn trong phạm vi nội bộ chung cư, qua đó ngăn chặn tình trạng đầu cơ hoặc chiếm dụng không hợp lý. Đồng thời, pháp luật cũng đặt ra yêu cầu minh bạch tài chính khi buộc phải tách riêng giá trị chỗ để xe với giá căn hộ, tránh việc chủ đầu tư “ẩn” chi phí vào giá bán nhà ở. Bên cạnh đó, việc kiểm toán chi phí và quy định nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng cho thấy mục tiêu gắn quyền lợi với trách nhiệm, đảm bảo việc quản lý, khai thác chỗ để xe được thực hiện công bằng, minh bạch và đúng mục đích sử dụng.
Từ các quy định pháp luật hiện hành có thể thấy, chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không phải là quyền đương nhiên mà phụ thuộc vào thỏa thuận và điều kiện cụ thể của từng dự án. Việc hiểu rõ quy định sẽ giúp người mua chủ động hơn trong giao dịch, tránh nhầm lẫn về quyền lợi và hạn chế rủi ro tranh chấp trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Trên đây là thông tin về vấn đề pháp lý liên quan, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH Hãng Luật Giải Phóng qua Hotline 1900 6665 để được Luật sư tư vấn và hỗ trợ.
Quý khách cũng có thể liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 100 Đào Duy Anh, phường Đức Nhuận (Phú Nhuận), TP.HCM hoặc qua email: lgp@lgp.vn.
(Nội dung được cung cấp nhằm chia sẻ thông tin và góc nhìn pháp lý mang tính khái quát, hỗ trợ người đọc tiếp cận các quy định hiện hành. Bài viết không được xem là ý kiến tư vấn pháp lý chính thức cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Do hệ thống pháp luật có thể thay đổi theo từng thời điểm và việc áp dụng phụ thuộc vào từng tình huống thực tế, Quý khách nên trao đổi trực tiếp với luật sư hoặc chuyên gia có chuyên môn để được hướng dẫn phù hợp).