Trong bối cảnh hội nhập quốc tế, nhận thấy pháp luật cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, một số ý kiến rất lo ngại rằng nếu Nhà nước không kiểm soát chặt chẽ số lượng nhà ở mà người nước ngoài được mua, thì thị trường bất động sản sẽ bị đẩy giá cao, nguồn cung nhà ở cho người dân địa phương sẽ bị thu hẹp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền an cư.
Vậy Nhà nước kiểm soát số lượng nhà ở mà một cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam như thế nào để vừa thu hút đầu tư, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân Việt Nam như thế nào?
- Hạn mức sở hữu đối với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ:
Theo khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023 quy định:
“1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.”
Điểm b và c khoản 1 Điều 17 quy định các chủ thể:
- b) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam;
- c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam”.
Cụ thể hơn tại Điều 5 Nghị định 95/2024/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở quy định:
“Điều 5. Tiêu chí quy đổi dân số tương đương một phường và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu
- Số dân được xác định tương đương một phường, không phân biệt cấp đơn vị hành chính làm cơ sở để xác định số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở là 10.000 người theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan có thẩm quyền quản lý quy hoạch cấp tỉnh khi phê duyệt quy hoạch thì có trách nhiệm công bố dân số tương đương một phường quy định tại khoản này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan mình.
- Số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được xác định như sau:
- a) Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà;
- b) Đối với nhà ở riêng lẻ mà trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều này nếu chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu số lượng nhà ở không vượt quá 250 căn nhà.
Trường hợp khu vực quy định tại điểm này có từ 02 dự án đầu tư xây dựng nhà ở trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án nhưng không vượt quá 250 căn nhà; trường hợp trên một khu vực có số dân quy định tại khoản 1 Điều này có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thêm nhà riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này.”
Có thể thấy, đối với căn hộ chung cư, tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài (quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17) chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ có mục đích để ở trong một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư hỗn hợp). Trường hợp tòa nhà có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì hạn mức 30% được áp dụng riêng cho từng đơn nguyên hoặc từng khối nhà.
Đối với nhà ở riêng lẻ (bao gồm biệt thự, nhà liền kề), trên một khu vực có dân số tương đương một phường (10.000 người theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt), tổ chức và cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà. Trường hợp khu vực có từ 02 dự án trở lên, tổng số nhà ở riêng lẻ được sở hữu tại tất cả các dự án vẫn không vượt quá 250 căn; nếu đã sở hữu đủ hạn mức thì không được sở hữu thêm nhà ở riêng lẻ tại bất kỳ dự án nào khác trong khu vực đó.
- Cơ chế quản lý và công khai thông tin:
Theo Điều 7 và Điều 93 Nghị định 95/2024/NĐ-CP:
- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm:
- Công bố danh mục dự án cho phép người nước ngoài sở hữu;
- Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, thuê mua, đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Công khai số lượng nhà được phép bán cho người nước ngoài.
- Hậu quả khi vượt quá hạn mức sở hữu:
Căn cứ khoản 3 Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở quy định “3. Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở về Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; bên bán, cho thuê mua nhà ở phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, thuê mua nhà ở.”
Nhà nước Việt Nam kiểm soát số lượng nhà ở của người nước ngoài. Việc giới hạn rõ ràng về tỷ lệ sở hữu không chỉ góp phần bảo vệ ổn định thị trường bất động sản mà còn đảm bảo an ninh xã hội. Cơ chế công khai thông tin của UBND cấp tỉnh cùng với chế tài vô hiệu hóa giao dịch vượt hạn mức đã tạo nên hệ thống quản lý đồng bộ, vừa khuyến khích thu hút đầu tư nước ngoài, vừa khẳng định vai trò quản lý nhà nước trong việc bảo vệ lợi ích dân tộc.
Xem thêm dịch vụ: tranh chấp nhà đất của Hãng Luật Giải Phóng
Trên đây là thông tin về vấn đề pháp lý liên quan, Quý khách vui lòng liên hệ với Công ty Luật TNHH Hãng Luật Giải Phóng qua Hotline 1900 6665 để được Luật sư tư vấn và hỗ trợ.
Quý khách cũng có thể liên hệ trực tiếp tại địa chỉ: 100 Đào Duy Anh, phường Đức Nhuận (Phú Nhuận), TP.HCM hoặc qua email: lgp@lgp.vn.
(Nội dung được cung cấp nhằm chia sẻ thông tin và góc nhìn pháp lý mang tính khái quát, hỗ trợ người đọc tiếp cận các quy định hiện hành. Bài viết không được xem là ý kiến tư vấn pháp lý chính thức cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Do hệ thống pháp luật có thể thay đổi theo từng thời điểm và việc áp dụng phụ thuộc vào từng tình huống thực tế, Quý khách nên trao đổi trực tiếp với luật sư hoặc chuyên gia có chuyên môn để được hướng dẫn phù hợp).