Điều kiện để chuyển đổi thành đất thô cư?

Điều kiện để chuyển đổi thành đất thô cư?

 

Một bạn đọc gửi đến Văn phòng luật sư Giải Phóng câu hỏi như sau:

Kính Chào Luật Sư!

Tôi muốn mua 1 miếng đất với DT : 5mx20m. Nhưng hiện tại là đất cây trồng, chung sổ với chủ đất và đất chưa lên thổ cư.Chủ đất chỉ muốn bán đất qua giấy tờ tay. Vậy Tôi có nên mua không? Nếu mua thì Tôi phải làm những thủ tục gì để tách sổ và lên thổ cư để xây nha?
Xin cám ơn.

dat dai

Dưới đây là nội dung tư vấn của luật sư:

Chào bạn!

Đối với vướng mắc của bạn chúng tôi xin đưa ra một số ý kiến tư vấn như sau:

Theo khoản 1  Điều 168 thì đất được phép chuyển quyền sử dụng phải có điều kiện là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn phải đảm bảo 4 điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013.

“ – Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

  – Đất không có tranh chấp;

 – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

 – Trong thời hạn sử dụng đất.”

 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước ( Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 ).  Nên nếu muốn mua mảnh đất trên, bạn cần yêu cầu chủ đất thực hiện đúng thủ tục công chứng trước cơ quan có thẩm quyền,  không thể tự ý mua bán mà không có công chứng.

Nếu bạn vẫn thực hiện việc mua bán bằng giấy tay mà không thông qua công chứng thì giấy tay mua bán giữa bạn và chủ đất không có giá trị pháp lý, bạn chưa xác lập được quyền của mình đối với phần đất này nên sẽ rất dễ phát sinh tranh chấp về sau và quyền lợi của bạn cũng không được bảo vệ. Bạn cũng không thể tự đứng ra tách sổ, sổ tách ra cũng không thể đứng tên bạn, bạn cũng không thể tự xin chuyển mục đích sử dụng đất, tất cả đều phải thông qua chủ đất.

Để được tách thửa thì mảnh đất đó cần đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa được quy định riêng theo từng địa bàn. Do bạn không nói bạn đang ở đâu nên chưa thể tư vấn cụ thể. Vấn đề này bạn có thể tự liên hệ ủy ban nhân dân nơi có mảnh đất để tìm hiểu.

 Về thủ tục tách thửa người sử dụng cần nộp hồ sơ xin tách thửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện gồm có: đơn xin tách thửa; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mảnh đất bạn mua hiện tại là đất cây trồng nên theo Điều 10  Luật đất đai 2013 về phân loại nhóm đất nông nghiệp thì đây thuộc loại đất nông nghiệp.

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

Bạn muốn lên thổ cư thì cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, vì mảnh đất này thuộc đất nông nghiệp. Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở :

Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 thì căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 3 và Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất và được hướng dẫn tại Thông tư 76/2014/TT-BTC.

Về giá đất để tính thuế bạn có thể tham khảo văn bản của UBND nơi có mảnh đất

Nếu cần tư vấn thêm vui lòng gọi 1900 6665 để gặp luật sư hoặc truy cập mục hỏi đáp pháp luật để tìm hiểu thêm.

ĐẶT CÂU HỎI CỦA BẠN

Mọi câu hỏi xin gửi đến email: lgp@lgp.vn. Nếu cần trả lời khẩn cấp, vui lòng gọi tổng đài tư vấn 1900 6665. Xin cảm ơn!